Investment Intelligence Platform
Hotel Midscale — Alameda Jockey Club, Sorocaba/SP
232 unidades habitacionais, 15.768,33 m² construídos, 36 meses de implantação e 10 anos de operação projetada. Todos os números desta plataforma vêm do motor financeiro em Python — cenário Base.
Investimento total
R$ 112.5 mi
R$ 485 mil por chave
Equity requerido
R$ 63.6 mi
LTC 42%
NOI estabilizado
R$ 18.1 mi
Margem EBITDA 31,7%
TIR do projeto
14,1%
WACC 11,8%
TIR do equity
16,3%
MOIC 4,27x
DSCR mínimo
1,30x
Covenant 1,30x
Receita, EBITDA e NOI
Curva operacional em moeda corrente, com ramp-up de 24 meses até a ocupação estabilizada.
Gap de criação de valor
Yield on cost contra o cap rate de saída.
Yield on cost
16,12%
Cap rate de saída
9,50%
Development spread
+662 bps
Padrão institucional: 150–250 bps
O ativo é operacionalmente saudável (margem EBITDA de 31,7%), mas o CAPEX de R$ 485 mil por chave consome o spread de desenvolvimento. Sem redução de CAPEX ou ganho de ADR, a TIR fica abaixo do WACC.
Fluxo de caixa do projeto
Fluxo desalavancado, com valor terminal no último período.
CAPEX por classe
Distribuição do investimento total.
Resumo financeiro por período
Extrato direto do motor — sem recálculo na camada visual.
| C1 | C2 | C3 | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receita total | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 35.030.906 | R$ 41.538.821 | R$ 48.476.812 | R$ 55.189.434 | R$ 63.097.516 | R$ 66.037.565 | R$ 69.114.711 | R$ 72.488.452 | R$ 75.706.175 | R$ 79.234.199 |
| EBITDA | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 10.821.322 | R$ 12.448.947 | R$ 14.477.969 | R$ 16.987.561 | R$ 20.019.334 | R$ 20.854.536 | R$ 21.723.577 | R$ 22.677.826 | R$ 23.568.466 | R$ 24.547.077 |
| NOI | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 9.770.394 | R$ 11.202.782 | R$ 13.023.665 | R$ 15.331.878 | R$ 18.126.409 | R$ 18.873.409 | R$ 19.650.136 | R$ 20.503.172 | R$ 21.297.281 | R$ 22.170.051 |
| CAPEX | R$ 27.210.810 | R$ 40.374.181 | R$ 44.872.161 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Fluxo do projeto | (R$ 27.919.290) | (R$ 40.374.181) | (R$ 44.872.161) | R$ 8.093.885 | R$ 9.546.861 | R$ 10.719.819 | R$ 12.198.047 | R$ 14.009.649 | R$ 14.640.405 | R$ 15.151.437 | R$ 15.710.209 | R$ 16.237.746 | R$ 253.515.566 |
Integridade do modelo
Integridade contábil: APROVADO Covenants e retorno: APROVADO22 aprovados · 1 atenção · 0 falhas